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안심투자 3호 상가 건축자금

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모집기간 :2018-01-17 ~ 01-24

남은시간 :투자 마감되었습니다.

  • 예상 수익률 18.00%
  • 투자 기간 6개월
  • 모집 금액 1억7,400만원
  • 모집 진행률
  • 현재 모집금액 1억7,400만원
  • 모집 금액 1억7,400만원
  • 예상 수익률 18.00%(6개월)
  • 모집기간 2018-01-17 ~ 2018-01-24
  • 상환방식 만기 일시상환
  • 모집 진행률 100%
  • 중도일시상환

만원을 투자할
경우 예상되는전체 이자(세전)는
원 입니다.

 

 

1. 상품 개요

-  본 안심투자 3호 상품의 총 모집금액은 4억 600만원입니다. 1억 7천 4백만원(1차) + 2억 3천 2백만원(2차)

   펀딩 예정이며 현 투자상품은 1차 투자모집 상품입니다.

 

- 본 건축물은 지하주차장이 없는 지상 3층 상가 신축 공사 대금 펀딩으로 총 공사비 ​5.2억원 중 4억 6백만원

  을 모집하는 상품입니다.​

- 총 사업비(15억) 대비 차주(시행사, 시공사 동일)의 ​자기자본 투자금액은 3억원입니다.

  안심포인트

1. 높은 분양 가능성 : 풍부한 인구수요(아파트 6800세대) 인접 현장이며 10년 동안 상권이 기형 성 및 발달되었으며

   (인천2호선) 완정역 인접 역세권에 속해있어 교통 요건이 양호합니다.

2. 여유있는 준공기간 : 투자기간은 6개월, 공사 및 준공 기간은 4개월로서 여유기간 2개월로 정도로 유보하였습니다.

    준공 및 보완 작업과 분양, 대환대출 등 이슈등을 고려하여 안전하게 기간 내에 상환될 수 있습니다.

3. 추가 상환재원 : 분양 및 임대가 예상보다 미진할 시 금융권 대환대출을 통해 대출금을 신속하게 상환 재원을   

   마련하였습니다. 현지 상가 기준으로 금융권  LTV는 70~75% 정도이며 현 투자 상품의 LTV는 68%로서

   ​여유구간에 속하여 대환대출로 상환이 가능할 것으로 판단합니다.

4. 공사 자금 직접 관리 : 한국경우펀딩이 자금을 직접 관리하며 한국경우AMC의 현장 공정 확인 및 감리회사의

   기성 확인을 통해 투명한 자금관리를 확보하였습니다.​

 

2. 사업 개요 및 수지 요약

구 분

상 세

비 고

공사명

인천광역시 서구 당하동 상가 신축공사

 

건축규모

1개동, 지상3

철근콘크리트구조

공사기간

2018. 01 ~ 2018. 07

6개월

지역/지구

일반상업지역, 1종지구단위계획구역

 

대지면적

273.1

자주식주차 3대설치

건축면적

174.44

건폐율 63.87%

연면적

468.64

 

건축주

아라시티

  자기자본 3억원 투입

시공사

아라시티

 

건축허가

2017-검단출장소-신축허가-207

 

 

사업수지 요약

수 입

총 분양수입

2,114,048,475

3개층

비 용

토지 및 등기

1,013,650,000

1,582,596,660

건축 및 기타 부대비

517,800,660

이자

51,146,000

예상수익

531,451,815

 

3. 대출자 정보

 

상 세 내 용

대출자

아라시티

대표자

김**

대출 요청금액

사억원(406,000,000)

사업자등록번호

506-23-99387

대출 금리

18%

사업의 종류

건설업, 상가 임대, 매매

대출기간

대출실행일로부터 6개월

사업장위치

인천 서구 당하동 1096-1

자금용도

건축비용

개업일

20171020

상환방식

만기 일시 상환

신용등급

1등급

이자납입

익월부터 대출 실행일자에 지급

당해세

없음

상환재원

분양, 대환대출

담보/채권보전

사업지 2순위 근저당권 설정

대출자의 소유 아파트 추가 담보권 설정

한국경우펀딩의 자금 관리

한국경우AMC의 현장 공정 확인 후 자금 집행 절차

 


 

4. 안심투자 포인트

- 우수한 교통의 접근성

 

본 투자건은 인천광역시 서구 당하동 1096-1 2종 근린생활시설(상가) 1~ 3층 신축 대출 상품입니다.

본 사업지는 (인천 2호선)완정역 도보 5분 이내 접근 거리에 위치하여 있습니다. 완정역은 2015105

완정역으로 역명이 결정 되었고 2016730일 인천 도시철도 2호선 개통과 함께 영업을 개시하였습니다.

검단신도시와 매우 인접하여 있어 당하동은 서울 접근성이 가장 뛰어난 원당지구의 접근성으로 인하여

서울과 인천시내로의 접근성이 우수합니다.

 

- 뛰어난 입지요건

 

해당 물건지 반경 1km 지역내 인접 환경

 

편의시설

아파트

교육기관

메가박스

(760m)

당하푸르지오

(90m)2005년 준공, 719세대

당하중학교

롯데마트

(950m)

영남탑스빌

(520m)1998년 준공, 1368세대

백석초등학교

홈플러스

(130m)

풍림아이원1, 2, 3

(110m,150m,190m), 1421세대

당하초등학교

롯데하이마트

(782m)

당하KCC스위첸

(555m) 2005년 준공, 1015세대

마천초등학교

삼성디지털프라자

(529m)

동아아파트

(750m) 1999년 준공, 1351세대

완정초등학교

 

힐스테이트 4, 5

(925m, 555m), 1000세대

 

 

6874세대

 

 

 

해당 물건 인접 지역 반경 1km 이내 아파트 단지가 다수 위치하여 총 6874세대가 주거하고 있어 상가로서의

 입지요건과 풍부한 주택단지가 존재하며 (인천2호선)역세권 지역으로서 각종 편의 시설

(메가박스, 롯데마트, 스파렉스, 홈플러스, 롯데하이트) 등이 위치하고 있습니다.

 

이미 10년 가까이 상권 및 시세 형성이 골고루 발달이 되어있는 구역으로서 동일 상권내에서 개발 가능한 마지막

 남은 토지 현장이며 인천백석초등학교, 인천당하초등학교 등 교육환경 역시 양호합니다.

 

주변 상가는 이미 대부분이 원활한 영업이 되고 있으며 입점수요층을 확보함과 동시에 분양과 임대에 대한

수요층을 기 확보할 수 있는 장점을 가지고 있습니다.

 

- 상환재원

 

해당 물건은 이미 상권 형성이 원활하게 되어 있는 상권 토지 중 마지막 개발 현장으로서 분양 가능성이 높으며

 또한 임대 역시 수월할 것으로 판다이 됩니다. 1(분양 105천만), 2(분양 62천만), 3(43천만)

 분양가는 인근 유사사례의 거래가액을 기준으로 비교할시 보수적으로 산정하여 3개층 중 1, 2층만

분양이 되더라도 원활하게 상환될 것으로 예상합니다.

 

인근 유사사례의 거래가액(구분건물)

구분

거래사례1

거래사례2

거래사례3

위치

당하동 1092-12

당하뉴욕프라자 1

당하동 1095-2

당하현대프라자 1

당하동 1097-9 2

대우프라자 1

용도지역

일반상업지역

일반상업지역

준주거지역

규모

지상5

지상5

지상5

구조

철근콘크리트

철근콘크리트

RC/ 철골조

전유면적()

28.63

38.66

53.96

분양면적()

46.69

63.54

87.96

전용율(%)

61.32

60.84

61.35

거래시점

2017.03

2017.09

2017.03

거래가액

317,500,000

445,000,000

497,000,000

거래단가

11,089,765

11,510,605

9,210,526

* 면적() 1층의 평균 거래금액은 1천만원 기준.

 

현장 부동산 탐방

 

현 물건의 인근 부동산을 탐방 후 분양가 및 임대 보증금 등을 확인 후 적절한 금액인지 확인 하였습니다.

 건물 준공후 전체 매각 또는 분양, 임대등에는 인근 상가들의 거래 현황과 유사하며 실 임대인들이 원활하게

영업을 하고 있으며 상가 운영에 대해 큰 문제가 없음을 확인하였습니다.


 

5. 준공 후 전체 담보가치(우리감정평가법인 감정가/ 2017.12.04)

 

하한값

상한값

면적()

담보가치 추정

1

856,000,000

899,000,000

147.72

6,000,000 ~ 6,300,000원/

2

493,000,000

510,000,000

164.66

3,000,000 ~ 3,100,000원/

3

322,000,000

338,000,000

161.26

2,000,000 ~ 2,100,000원/

합 계

1,671,000,000 ~ 1,747,000,000

468.64

(감정평가법인 추정가)17억원

 

예상감정가(17, 우리감정평가법인) 대비 LTV(추정가치대비대출금비율)68% 수준입니다.

 

이에 따른 책정시에도 만일 분양 및 임대 진행이 미진할시 준공 승인 후 대환대출을 통한 상환재원을

확보함으로서(LTV 70%로 대환 대출)차주의 높은 신용도(1등급)와 전직업(은행 지점장 출신)을 확인하여

 원리금 상환에는 문제가 없다고 판단합니다.

 

또한 추가 담보로서 차주 소유의 아파트를 담보(근저당권)로 설정하여

담보의 안정성과 상환요건을 더욱 명확하게 구성하였습니다.

 

1차 상환재원 : 분양금

2차 상환재원 : 1~ 3층에 대한 금융기관 대환대출

 

6. 투자자 안전장치

 

해당 토지의 소유권에 후순위 150% 근저당권 설정(근저당 설정 계약서)

차주 소유의 아파트에 근저당권 설정

대출기업 대표자의 연대보증

시공사 시공권 포기각서

시공사 유치권 포기각서

시공사 책임준공 확약서

시행사 시행권 포기각서

시행사 시행권 양도각서

건축주 명의변경 동의서

자금 집행에 대한 이행 각서

      

7. 투자금 및 건축 관리

건축은 시행사 발주를 통한 외주 공사로 진행이 되며 공사자금 집행은 시행사 직접 지급 형태가 아닌

한국경우 펀딩이 직접 관리합니다. 자금 집행은 한국경우AMC의 현장 공정의 확인과 감리(옐림건축)에 공사 기성을

확인 후 자금 집행이 이루어지게 됩니다.

 

투자금은 대출 실행과동시에 자금 집행각서에 따른 기성고 대출로 진행이 되오며 대출자에게 공정률에 따라

매월 공사비를 요청하게 되며, 한국 경우 AMC가 공사현장을 방문하여 정상적으로 공사가 진행되었는지

확인 후 구청에서 인허가 후 지정된 감리 옐림건축를  통하여 공사업자에게 기성으로 지급합니다.                                                                         

 

8. 심사 총평

긍정적 요인

부정적 요인

1. 10년기간 이미 상권이 형성되어 있음

2. 인근 6874세대 주택단지가 있어 입지요건이

    양호하며 역세권으로 교통역시 좋음

3. 차주의 높은 신용도(1등급)

4. 분양 및 임대 환경의 적절함

5. 한국경우펀딩 자금 직접 관리

   한국경우AMC의 현장 공정율에 따른

   자금 집행 프로세스 준수

6. 연대보증 및 추가 담보(아파트)

 

1. 투자금 중도인출 불가

2. 임의매각, 경매로 진행시 시간 소요

3. 예상치 못한 이슈로 불가피한 공사 지연

  

분양 및 임대를 통한 상환이 불가능할시 금융권 대출을 이용하여 건축자금 상환에 큰 무리가 없을 것으로 사료됩니다.

현지 부동산을 통해 인접 상권은 원할하게 상권이 운영되고 있는지 실 확인하였고 현재 대부분의 상가는  입점이 완료된

상태이며 수요층이 두터운 지역이라 ​임대 또는 분양에 대해서는 큰 무리 없이 진행이 가능한 것으로 예상하고 있습니다.​

 

해당 지역 바로 옆에 위치하여 있는 농협은행을 방문, 준공 후 대출건에 대하여도 충분히 협의를 하였으며 분양 및 임대를

통한 상환이 어려울 시 금융권대출을 이용하여 건축자금 상환에 큰 무리가 없을 것으로 판단합니다.
 

9. 현장 사진

 


 

 

 

예상 이자수익 계산

회차 이자지급일 이자율 적용일 이자 지급액(원)

예시는 현재일자를 기준으로 계산됩니다.

만원
모집금액 1억7,400만원
모집현황 1억7,400만원
최소투자금액 10만원
투자수익률(세전) 18.00%
투자기간 6개월
상기 이자 지급액은 세전 이자 지급액 입니다. 투자시 발생한 수익은 과세대상이며, 현행 세법에 의하면 본 투자건으로 부터 발생하는 수익은 비영업대금 이자소득으로 간주되어 25%의 세율이 적용됩니다.(소득세법 제 16조 제 1항 제11) 또한, 지방소득세가 2.5% 추가되어 총 27.5%를 세금으로 원천징수 합니다. 다만 본 투자수익에 대한 세금은 한국경우펀딩에서 납세금을 납부하며, 세후의 순 수익에 대하여 고객님의 계좌로 입금해 드립니다. 원활한 원리금 지급 프로세스를 위하여 대출자로 부터 원리금을 상환 받은 후 5 영업일 이내에 본 투자건에 참여한 투자자에게 지급할 예정입니다.

투자자 유의 사항

한국경우펀딩은 투자의 원금과 수익을 보장하지 않습니다.

연체 및 추심과 관련하여 한국경우펀딩대부㈜는 채권관리의 의무를 지며 관련법에 의거하여 대출 채권의 상태에 따라 추심 및 회수 절차를 진행하게 됩니다.

상환 일정 및 상환액 안내, 연체 시 연체이율 및 불이익 안내에 최선을 다하며 장기 연체시 채권 추심 또는 매각 후 투자약관에 의거하여 투자자에게 배분합니다.

투자 신청 취소는 해당 채권의 투자 모집 마감되기 전까지만 가능합니다. 마감 후에는 취소가 불가능합니다.

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